주택가격이 20% 떨어지면 갭투자한 주택 5가구 중 2가구꼴로 전세보증금 미반환 위험이 발생한는 분석 결과가 나왔다.

국토연구원은 13일 ‘전세 레버리지(갭투자) 리스크 추정과 정책 대응 방안’ 보고서를 통해 이 같이 경고했다.

연구원은 작년 하반기부터 늘어나기 시작한 갭 투자 주택의 보증금 미반환 우려가 최고조에 이르는 시점을 내년 상반기로 봤다. 이는 주택취득자금 조달 및 입주계획서를 이용해 매매가격 하락 시 보증금 미반환 가능성을 분석한 결과다.

보고서를 보면 계약갱신청구권 제도가 없다는 가정 아래 주택 매매가격이 20% 하락하면 갭투자 주택 중 40%에서 보증금 미반환 위험이 발생했다. 현금성 금융자산과 DSR(총부채원리금상환비율)을 적용한 대출로 분석한 바로는 집주인이 보유 임대주택까지 팔아 보증금 반환이 가능한 주택은 최대 21만3000가구로 추정(주택가격이 12% 하락했을 때 가정)됐다.

임대주택을 팔아도 보증금 반환이 어려운 주택은 최대 1만3000가구(주택 가격이 27% 하락했을 때 가정)로 관측됐다. 주택가격이 15% 떨어지면 약 1만 가구가 임대주택을 팔아도 보증금을 내주기 힘들 것으로 추정했다.

연구원은 이런 리스크의 대비책으로 집주인들의 보증금 상환능력을 확인할 시스템 구축을 위한 제도 개선을 제안했다.

박진백 부연구위원은 “보증금 예치제도를 도입해 임대인의 보증금 예치를 의무화하고 예치하지 않은 금액에 대해서는 반환보험을 의무적으로 가입하도록 해야 한다”고 지적했다.

소유자가 신탁기관에 임대주택을 등록하면 신탁기관이 임대차 계약ㆍ운용을 하고, 소유자는 신탁기관으로부터 운용수익과 임대 기간에 비례한 세제 혜택을 받는 ‘임대차 신탁제도’도 제안했다.