개발 대신 보존을, 공급 대신 재생을 시도한 ‘서울형 도시재생’ 사업은 주택 공급 부족을 초래했다는 비판을 피하지 못했다. 시내 정비사업을 억제하며 뚜렷한 주거환경 개선 효과를 보이지 못하고, 열악한 환경을 지속하게 한 원인이라는 지적이 나온다.

서울시는 2015년 ‘서울 도시재생 종합플랜’을 발표하고, 선도지역을 중심으로 재생 정책을 펼쳤다. 이용이 적고 개발이 되지 않은 지역에 대규모 일자리 거점을 형성하고, 쇠퇴한 상업지역은 역사자원을 중심으로 역사, 문화에 특화한 지역으로 재생하겠다는 목표였다.

저층주거지역에는 집수리ㆍ소규모 정비사업을 통해 지속 가능한 거주 기반을 마련하겠다고 밝혔다. 또 재래시장, 골목길 재생 사업 등을 통해 소규모 거점시설을 만들려는 시도가 이어졌다.

하지만, 전문가들은 이 같은 정책 탓에 주택 공급을 적기에 하지 못하고, 지금의 공급 대란으로 이어졌다고 지적한다. 앞서 이창무 한양대학교 교수는 2019년 서울시의회에 제출한 ‘서울시 정비사업 출구전략의 한계 및 개선방안 연구’에서 도시재생 정책으로 인해 주거환경 개선이 시급한 지역에서 정비사업이 제대로 이뤄지지 못하고 있다고 주장했다.

보고서는 “(정비)사업을 계속 추진하고자 하는 지역과 과거의 전면철거식 정비사업을 지양하고 새로운 도시재생 위주 전략을 펼치고자 하는 지자체 간의 갈등상황도 펼쳐지고 있는 상황”이라고 설명했다.

이어 “도시재생 위주의 방식은 뚜렷한 주거환경 개선 효과가 드러나기까지 오랜 시간이 걸려 기반시설이 열악하고 주택이 상당히 노후화된 지역은 과거와 같은 방식의 정비사업이 필요하다”고 주장했다.

도시재생 사업 세부 내용에도 실효성 논란이 불거졌다. 사업이 △도로포장 △벽화 그리기 △박물관, 문화공간 조성 등을 위주로 펼쳐지며 실제 주거환경 개선 효과를 느끼기에는 역부족이었다는 주장이 나온다.

아울러 도시재생사업이 상권활성화를 주도하지 못하고, 지역의 흐름에 영향을 받은 것으로 보인다는 분석이 이어졌다. 국토연구원이 발간한 ‘서울 도시재생사업지 젠트리피케이션 진단 및 특성 분석’ 보고서는 “도시재생사업의 변화는 지역의 변화에 따라 영향을 받았을 뿐 사업에 따른 효과라고 보기 어려우므로 상권 관련 사업 내용을 재검토해 보완할 필요가 있다”고 지적했다.

더욱이 도시재생사업의 파급 효과를 검토하는 체계도 미흡한 것으로 나타났다. 도시재생사업은 국비를 투입해 공공이 강력하게 개입하는 정부 주도 젠트리피케이션 정책이지만, 전반적인 변화 모니터링조차 이뤄지지 않고 있다.

서울시 등 지자체는 상생협약 체결, 조례 제정 등을 통해 젠트리피케이션 문제를 방지하고 있지만, 세밀한 조사 없이 대응 정책을 추진하고 있다. 보고서는 “중앙정부 차원에서 지자체가 젠트리피케이션을 모니터링할 수 있는 지표와 대응정책을 마련해 전략적으로 젠트리피케이션을 관리하도록 안내할 필요가 있다”고 밝혔다.