[대한경제=발췌] 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 연착륙을 위해 정부가 사업성 평가 기준을 개선하는 가운데 업권별 모범규준의 첫 번째 개정안이 공개됐다.

11일 금융투자협회에 따르면 오는 22일부터 대체투자펀드 리스크관리 모범규준 개정안이 시행된다.

개정안은 먼저 대체투자펀드 공정가치평가 주기는 최소 연 1회 이상이지만, 투자대상자산이 부동산 PF 관련 자산 등(부동산 PF 대출과 위험 특성이 유사한 토지담보대출 포함)인 경우 매분기별로 평가하도록 했다.

아울러 평가가 운용부서와 독립적으로 이뤄져야 한다고 명시했다.

구체적인 평가 기준도 제시했다. 사업장별 성격에 따라 브릿지론과 본PF로 구별하고, 핵심 위험요인을 반영해 객관화·구체화하는 방식이다.

사업장별 위험요인으로는 브릿지론 기준 경과 기간별 토지매입ㆍ인허가 현황, 본PF 미전환 기간, 수익구조, 만기연장 횟수, 연체여부 등을 꼽았다.

본PF의 경우 계획 대비 공사·분양 진행 현황, 시공사 현황, 수익구조, 만기연장 횟수, 연체여부 등을 종합적으로 고려해 평가해야 한다.

사업성 평가 결과 등급 분류도 양호·보통·유의·부실우려 4단계로 세분화했다.

이와 관련, 각 등급별 브릿지론과 본PF의 예시도 들었다.

일례로 ‘부실우려’ 등급을 지속적이고 중대한 사업진행상 애로요인이 존재해 추가적인 사업진행이 곤란하다고 판단되는 사업장으로 정의하며, 예시 중 2가지 이상 해당할 경우 부실우려 등급으로 분류할 것을 권고했다.

예시로는 공통적으로 △최초 대출 취급 이후 총사업비가 급등하고 경제여건 변화, 공급과잉, 수요급감, 연체율 급등 등으로 해당 시설의 사업전망이 매우 저하돼 사업성 악화가 매우 심각하다고 판단되는 경우 △여신만기를 최초 취급 이후 4회 이상 연장한 경우(연체·연체유예·대주단 협약·자율협약 대상이 아닌 사업장의 경우 만기 연장 기간을 감안해 예외 가능) △연체이자의 납부 없이 연체이자와 향후 발생할 이자를 유예(연체유예)한 경우 △여신이 연체 중인 경우 △경공매 후 3회 이상 중단 또는 유찰된 경우다.

브릿지론에서 부실우려 등급으로 판단되는 예시는 △최초 대출 만기 도래 후 장기간(예: 6개월)이 경과했으나 사업진행에 필요한 부지매입(권원 확보 등 포함)을 완료하지 못한 경우(매도청구, 토지수용 등 법적절차가 진행중인 경우 제외) △최초 대출 만기 도래 후 장기간(예 : 12개월) 경과했음에도 사업진행에 필요한 인허가 취득이 완료되지 않았거나, 인허가 취득 완료 이후 장기간(예 : 18개월) 경과했음에도 본PF 전환이 완료되지 않은 경우(매도청구, 토지수용 등 법적절차가 진행 중이거나 영향평가, 문화재 발굴, 오염토 발견 등으로 불가피하게 지연되는 경우 해당 기간은 경과기간 산정시 제외)다.

본PF 부실우려 예로는 △공정률이 당초 계획 대비 매우 부진(예: 최초 대출 취급일 이후 18개월 경과 시 공정률이 계획 대비 3개월 이상 25%포인트 하회)하거나 중대한 권리침해 발생 등으로 공사가 장기간(예: 3개월) 중단돼 사업성 악화가 매우 심각한 것으로 판단되는 경우 △분양률이 당초 계획 대비 매우 부진(예: 분양개시 이후 18개월 경과 시 분양률 50% 미만, 비주거시설의 경우 40% 미만)함에 따라 사업성 악화가 매우 심각하다고 판단되는 경우(분양률 등을 감안해 해당 사업장 전체 PF대출 원리금 회수에 문제가 없을 경우 예외) △비분양형의 경우 준공일 이후 장기간(예: 18개월) 경과했으나 매도 또는 임대가 완료되지 않았거나 운영 개시가 되지 않은 경우다.